土地租赁协议中擅自改变土地性质建厂，存在以下法律风险点，举例说明：
1、合同效力风险：若租赁双方私下协商改变土地性质建厂，且未获相关政府部门批准，协议中该部分约定因违反法律强制性规定可能无效。例如，某承租人租得农业用地，与出租方约定改为工业用地建厂却未向自然资源主管部门申请批准，双方因建厂纠纷时，法院可能认定此约定无效。
2、行政处罚风险：未经批准擅自改变土地性质建厂，可能被相关政府部门处罚。比如，某租赁方未经批准将集体建设用地改为商业用地建厂房，自然资源主管部门发现后，可能处以罚款，并责令限期拆除违法建筑、恢复土地原状。
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土地租赁协议改变土地性质建厂时，特殊情况或例外情形可能影响处理结果：
1、政府因公共利益调整土地性质：若土地性质改变是政府为公共利益（如修建公共设施、城市规划调整等）所为，租赁双方可能无法按原协议继续履行改变土地性质建厂的约定。政府可能收回土地使用权或调整土地用途，此时租赁方若已投入资金建厂，可获相应补偿，但建厂计划需终止，需与政府协商补偿事宜。
2、合同有明确特殊约定：若土地租赁合同明确约定租赁期内土地性质改变时双方权利义务（如约定由出租方负责办理审批手续，未办成则出租方担责等），该约定优先于一般法律规定适用。例如，合同约定因政府规划调整无法建厂，出租方应退还租金并赔偿租赁方实际损失，此时租赁方可依合同向出租方主张权利，而非直接适用合同无效或解除的一般法律规定。
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土地租赁协议改变土地性质建厂，需避免以下常见错误操作：
1、未经批准擅自改变土地性质建厂：部分承租人认为与出租方达成协议即可，忽视向相关政府部门申请批准的法定程序，违反《中华人民共和国土地管理法》，可能面临罚款、责令恢复原状等行政处罚，所建厂房也可能被认定为违法建筑而被拆除。
2、未审查合同中土地性质改变约定：签订租赁合同时，承租人未仔细审查合同是否允许改变土地性质、改变条件和程序等内容，导致后续改变土地性质建厂时与出租方产生纠纷，出租方可能以违约为由要求解除合同或追究责任。
3、忽视土地性质改变的规划要求：即便想申请改变土地性质建厂，若土地规划用途不允许建设厂房，承租人未提前了解规划要求而盲目申请或建厂，会导致审批无法通过，造成时间和资金浪费，甚至面临法律风险。

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